住宅ローンの短期固定と長期固定金利

◆　住宅ローンの短期固定と長期固定金利

■　どっちがお得？短期固定金利と長期固定金利！

住宅ローンの借り方に関する相談で最も多いものは「短期固定金利と長期固定金利ではどちらがお得ですか？」というものです。

住宅ローンは20〜30年もの長期間に渡って返済していくものです。不測の事態に備えて無理のない方法を選ぶことが住宅取得成功のポイントです。

結論を言えばどちらで借りても一緒です。

この質問に対し理論的にお答えすることもできますが、あえてわかり易い表現でお話したいと思います。

もし、短期固定金利で借りた方が長期固定金利で借りるよりお得であるなら、長期固定金利で借りる人は誰もいません。誰も借りない住宅ローンなど存在意義がありません。それなのに両方の住宅ローンが存在するのは、どちらで借りたとしても総返済額は一緒だからです。

だからといってどちらで借りても一緒と言うわけではありません。その時々の金利情勢を考えて選ぶのが上手な借り方です。現在（2008年）、注意したいのは短期固定金利で借りるケースです。

借入額が同じなら、借入れ当初の毎月の返済額は長期固定金利より短期固定金利で借りた方が少なくて済みます（下表参照）。

しかし、この低金利状態がいつまでも続くと考えるのは禁物です。

短期固定金利で借りる場合、将来的には金利は上がり、毎月の返済額は上昇すると考え、それに耐えられるように家計の余力を残しておくのが上手な借り方です。

では、金利はどれぐらいまで上がると想定するのがよいのでしょう？

日本の3年固定住宅ローンの金利は約1.5%です。それに対し利上げ政策最終局面を迎えたアメリカの3年固定住宅ローンの金利は約5.0%です。将来的には日本もアメリカと同じぐらいの水準まで金利が上昇したとしてもなんら不思議はありません。

金利が1.5%から5%に上昇すると毎月の返済額は約1.5倍になります。これを考慮し、毎月の住宅ローンとして支払える金額が9万円なら、6万円ぐらいに抑えて借りるのが良いと思います。

それが無理であれば、金利が上昇し返済額が増えた場合の対抗手段（いざとなったら奥さんががんばって稼ぐなど）を用意されてから借入れをされるのが短期固定金利の上手な利用方法だと思います