住宅ローン保証料


3000万円借りると保証料は106万円!絶対に無視できない住宅ローン保証料の秘密



■ 住宅ローンの保証料とは?

住宅ローンの「保証」とは一体なんでしょう?住宅ローンの保証制度とは住宅ローンの支払いが一定期間以上滞ってしまった場合、あなたに代わって保証会社が金融機関に住宅ローンの支払いをしてくれる制度です。しかし、あなたが返済を免れるわけではありません。今度は銀行のかわりに保証会社に返済をしなければなりません。保証料は保証会社に支払う手数料のことです。つまり、保証人を用意する代わりにお金を払って保証会社に保証人になってもらうということです。保証会社があなたの保証人になってくれることにより銀行も安心してあなたにお金を貸してくれるという仕組みです。


■ 保証料の計算方法

住宅ローン保証料を知るには銀行のホームページを調べてみるのが一番手っ取り早いと思います。中には具体的な保証料を明記していない銀行もありますが、電話で問い合わせれば目安を教えてもらえると思います。保証料の表記方法と支払方法は2通りあります。

1. 一括前払いパターン
借入期間中の全保証料を一括して前払いするパターンです。保証料は「(例)借入期間35年 借入額1,000円当たりの保証料は20万円」と決められています。保証料は電卓さえあれば簡単に計算できます。
 
2. 金利上乗せパターン
保証料を毎月の返済額と一緒に支払うパターンです。保証料は「(例)借入額の0.2%」と決められています。それなりの知識がなければご自分で保証料を計算するのは難しいと思います。また、「1」方法より保証料は高くなります

多くの住宅ローンでは保証料の支払い方法を上記2つの方法から選択できるようになっています。なかには一括前払いパターンしか選択できないものもあります。


■ 保証料の相場は?

住宅ローンの保証料の計算方法は銀行により異なります。また、借入額や借入期間によっても異なります。一括払い型か金利上乗せ型かによっても違います。ある金融機関を例にとると保証料は次のようになります。

- 住宅ローン保証料の目安(借入期間35年) -
借入額 一括前払い型 金利上乗せ型
3,500万円 72万円 124万円
3,000万円 61万円 106万円
2,500万円 51万円 89万円
2,000万円 42万円 71万円

意外と高額ではないかと思います。しかし、保証料の高い安いだけでは住宅ローンは選べません。団信保険料や金利、事務手数料を総合してどの銀行の住宅ローンがお得なのかを見極める必要があります。


■ 保証料を比較するには?

先にも述べましたように住宅ローン保証料の計算方法は様々です。住宅ローン保証料を比較するには保証料の計算法方法を調べ、各銀行ごとの保証料を計算する必要があります。これはすごく大変なことです。しかし、保証料を良く見るとある一定の法則が導き出されます。その法則と住宅ローンの返済額を自分で計算できるぐらいの知識があれば保証料はすごく簡単に計算できます。ただし、保証料だけを比較しても意味はありません。団信保険料や金利、事務手数料を総合してどの銀行の住宅ローンがお得なのかを見極める必要があります。


■ 保証料不要は本当にお得なのか?

銀行の中には保証料を不要としている銀行がいくつかあります。しかし、保証料が不要でも団信や金利、事務手数料が高ければ意味がありません。本当に保証料不要はお得なのでしょうか。私は毎月16の金融機関の団信保険料、保証料、金利を調査しています。その中で保証料を不要としている銀行は5行で、内3行はネット専業銀行です。具体的には新生銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行です。

これらの銀行の金利ですが、他行と同じか中には低いものさえあります。ですので私たちの見えないところで不正に徴収しているということはなさそうです。(注意:住信SBIネット銀行は金利は低いのですが、事務手数料は高めです。しかし、それを考慮しても住信SBIネット銀行はお勧めできる銀行の一つです。)

ただし、ここで勘違いしてはいけません。「保証料無料」ではなく「保証料不要」なのです。つまり、「保証制度はあるけど保証料は無料です」というわけではなく、保証制度自体が存在しないのです。ですから保証料も不要なのです。

では住宅ローンを支払えなくなった場合どうなるのか?ソニー銀行に問い合わせたところ次のように説明を受けました「住宅ローンをお支払いいただくようお客様に交渉いたします。突然、家の明け渡しを求めるようなことはいたしません」ということです。それ以上のことは電話対応してくださったオペレーターさんでもわからないそうです。

また、フラット35にも保証料はありません。これは国が銀行に対し返済を保証しているためです。


■ 保証料を安くするには?

保証料の値引きを要求するのは難しいと思います。保証制度が存在しない新生銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、フラット35を利用するしかないと思います。しかし、保証料の高い安いだけでは住宅ローンは選べません。団信保険料や金利、事務手数料を総合してどの銀行の住宅ローンがお得なのかを見極める必要があります。


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